فصل سوم
روش تحقیق
مقدمه
همانطور که قبلاً بیان شد، این پژوهش به دنبال این است که تأثیر انگیزه­ های مدیریت سود بر چسبندگی هزینه­ها در شرکت­های پذیرفته شده در بورس اوراق بهادار تهران را مورد بررسی قرار دهد.
در هر تحقیق و بررسی لازم است که روش تحقیق و همچنین جامعه­ آماری به طور واضح و آشکار تعیین و تعریف گردد؛ زیرا هر مطالعه­ ای روش تحقیق ویژه­ی خود را می­طلبد. لذا محقق باید با توجه به ماهیت و محتوای موضوع مورد بررسی، از قبل روش تحقیق و همچنین جامعه­ آماری مورد مطالعه­ خود را مشخص و تعیین نماید تا اینکه اولاً در همان ابتدا با شناخت و درک دقیق، روش تحقیق مناسبی را انتخاب کند تا بدین ترتیب تحقیق به نحوی شایسته و مطلوب صورت گیرد و همچنین با اتخاذ روش تحقیق مناسب به نتایج ارزنده و مفیدی دست یابد. از این رو، در این قسمت به منظور روش شناسی تحقیق، به بررسی مفاهیمی در رابطه با داده ­های تابلویی پرداخته می­ شود. سپس در ادامه ضمن بیان روش تحقیق، جامعه و نمونه­ آماری، روش جمع­آوری اطلاعات و سرانجام آزمون­های آماری جهت تحلیل و پردازش اطلاعات بررسی و تبیین می­ شود.
۳-۱٫ روش تحقیق
هدف این پژوهش بررسی تأثیر انگیزه­ های مدیریت سود بر چسبندگی هزینه­ها در شرکت­های پذیرفته شده در بورس اوراق بهادار تهران است. بنابراین، از لحاظ هدف، از نوع پژوهش­های کاربردی مبتنی بر تحقیقات میدانی است؛ زیرا با هدف برخورداری از نتایج یافته­ ها برای حل مسائل موجود در سازمان­ها صورت گرفته است. به عبارتی، بر مبنای اطلاعات جمع­آوری شده از بورس اوراق بهادار تهران صحت و سقم فرضیات تحقیق، آزمون و نتایج حاصله به کل جامعه موردنظر تعمیم داده شده و مورد استفاده­ی مدیران، تحلیلگران، سرمایه ­گذاران، قانون­گذاران، حسابرسان و پژوهشگران قرار خواهد گرفت. از لحاظ ماهیت، توصیفی- همبستگی می­باشد؛ زیرا از یک طرف وضع موجود را بررسی می­ کند و از طرف دیگر، رابطه­ بین متغیرهای مختلف را با بهره گرفتن از تحلیل رگرسیون تعیین می­ کند. در این پژوهش، از مدل رگرسیون چند متغیره برای بررسی ارتباط بین متغیرها استفاده شده است. روش آماری موردنظر جهت برآورد متغیرهای تحقیق، روش داده ­های مقطعی می­باشد.

(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

۳-۲٫ روش و ابزار گردآوری داده ­ها
برای گردآوری اطلاعات موردنیاز در بخش مبانی نظری و پیشینه پژوهش، از روش کتابخانه­ای (پایان نامه­ ها، مقالات فارسی و لاتین و کتب) استفاده شده است. داده ­های مالی پژوهش نیز، از صورت­های مالی شرکت­های نمونه، شامل ترازنامه، صورت سود و زیان و یادداشت­های همراه صورت­های مالی در پایان هر سال مالی (۲۹ اسفند ماه) و از طریق CDهای تهیه شده توسط بورس که شامل صورت­های مالی حسابرسی شده شرکت­ها می­باشد، جمع­آوری شده است. مرتب کردن و طبقه ­بندی داده ­ها بوسیله­ی نرم­افزار Excel و تجزیه و تحلیل داده ­ها با بهره گرفتن از نرم­افزار Eviews انجام شده است.
۳-۳٫ قلمرو پژوهش
در بحث قلمرو پژوهش سه نوع قلمرو موضوعی، مکانی و زمانی پژوهش مطرح می­ شود.
قلمرو موضوعی پژوهش: در پژوهش حاضر به بررسی تأثیر انگیزه­ های مدیریت سود بر چسبندگی هزینه­ها در شرکت­های پذیرفته شده در بورس اوراق بهادار تهران پرداخته می­ شود.
قلمرو زمانی پژوهش: پژوهش حاضر شامل اطلاعات مالی شرکت­ها طی دوره­ ۵ ساله از ۱۳۸۷ تا ۱۳۹۱ است.
قلمرو مکانی پژوهش: جهت تأیید یا رد فرضیه ­های پژوهش، کلیه شرکت­های پذیرفته شده در بورس اوراق بهادار تهران به عنوان قلمرو مکانی پژوهش در نظر گرفته شد و جهت آزمون فرضیه، نمونه ­ای از این شرکت­ها انتخاب شد.
۳-۴٫ جامعه و نمونه­ آماری
جامعه­ آماری در نظر گرفته شده در تحقیق حاضر شرکت­های پذیرفته شده در بورس اوراق بهادار تهران می­باشد؛ زیرا …
اولاً: اطلاعات شرکت­های پذیرفته شده در بورس اوراق بهادار تهران توسط حسابداران رسمی حسابرسی شده است و نسبت به اطلاعات سایر شرکت­ها از قابلیت اتکای بیشتری برخوردار است.
ثانیاً: دسترسی به این اطلاعات نسبت به اطلاعات سایر شرکت­ها راحت­تر است.
در تحقیق حاضر برای انتخاب نمونه، از نمونه گیری به روش حذف سیستماتیک استفاده می شود. برای این منظور با توجه به محدودیت های اعمال شده در اعضای جامعه، کل عناصر جامعه مشروط به داشتن مجموعه شرایط زیر، به عنوان نمونه انتخاب شده اند:

1. 1. از شرکت­های تولیدی باشند.

1. 1. از سال ۱۳۸۷ تا ۱۳۹۱ در بورس حضور داشته باشند.

1. 1. طی سال­های ۱۳۸۷ تا ۱۳۹۱ اطلاعات مورد نیاز برای انجام این تحقیق را به طور کامل ارائه کرده باشد.

1. 1. پایان سال مالی آن­ها ۲۹ اسفند باشد.

1. 1. طی دوره­ تحقیق تغییر دوره مالی نداشته باشد.

1. 1. شرکت بین سال­های ۱۳۸۷تا ۱۳۹۱ وقفه عملیاتی نداشته باشد.

1. 1. برای هر مشاهده اطلاعات ۲ سال قبل از آن موجود باشد.

1. 1. جزو بانک ها، موسسات مالی ( شرکت­های سرمایه ­گذاری، واسطه­گری مالی، شرکت­های هلدینگ، بانک­ها و لیزینگ­ها) نباشند، زیرا افشاهای مالی در این گونه شرکت­ها متفاوت است.

1. 1. حسابرسی شده و غیرتلفیقی باشند.

در نهایت با در نظر گرفتن شرایط فوق تعداد ۱۳۸ شرکت به عنوان نمونه مورد مطالعه این تحقیق انتخاب شدند.
۳-۵٫ طرح مسأله تحقیق
صورت یک مسئله غالباً اساسی­تر از حل آن است. حل مسئله ممکن است فقط مستلزم مهارت­ های تجربی و ریاضی باشد. حال آنکه طرح سوالات و بررسی مسائل قدیمی از دیدگاهی تازه، نیازمند ذهنی خلاق است و این نکته بیانگر آزمودگی فرد در علم است. هر پژوهش در واقع با قصد پاسخگویی و راه­حل­یابی برای یک مسئله اصلی که در قالب پرسش ظهور کرده است، آغاز می­ شود. بدین لحاظ برای اینکه انسجام، هدفمندی و کاربردی بودن پژوهش حفظ شود، باید حول مسأله اصلی سازماندهی شود. با در نظر گرفتن موضوع پژوهش «آیا انگیزه­ های مدیریت سود بر میزان چسبندگی هزینه­ها مؤثر است؟» به دنبال یافتن پاسخ پرسش­های مطرح شده در زیر هستیم:
سؤال پژوهش ۱: آیا انگیزه­ های مدیریت سود، منجر به کاهش چسبندگی هزینه­ها می­ شود؟
سؤال پژوهش ۲: با کاهش سطح فروش، آیا مدیران در صورت تمایل به مدیریت سود، هزینه­ها را سریع­تر از زمانی که انگیزه­ای برای مدیریت سود ندارند، حذف می­ کنند؟
۳-۶٫ فرضیه ­های پژوهش
به منظور دستیابی به پاسخی مناسب جهت سؤال اصلی این پژوهش که « بررسی تأثیر انگیزه­ های مدیریت سود بر چسبندگی هزینه­ها­ در شرکت­های پذیرفته شده در بورس اوراق بهادار تهران» است، دو فرضیه طراحی شده است. این دو فرضیه به دست آمده از ساختاری نظری است و بنابراین از اعتبار لازم جهت آزمون شدن برخوردار است.
هنگامی که سطح فروش کاهش می­یابد، به علت نگهداری برخی از منابع بلااستفاده به تصمیم مدیر، چسبندگی هزینه ایجاد می­ شود. اما اگر مدیر انگیزه­ای برای رسیدن به اهداف سود داشته باشد، به علت کاهش سریع­تر منابع بلااستفاده برای رسیدن به این اهداف، میزان چسبندگی هزینه­ها کاهش می­یابد. البته همان­طور که قبلاً هم با دلیل ذکر شده است، تأثیر انگیزه­ مدیران برای دستیابی به اهداف سود در زمان افزایش سطح فروش در مقایسه با کاهش آن کمرنگ­تر است.
مسأله­ چسبندگی هزینه­ها، اولین بار تنها با در نظر گرفتن کاهش سطح فروش مورد بررسی قرار گرفت. اما در پژوهش حاضر، تأثیر انگیزه­ های مدیریت سود بر تعدیل منابع و نهایتاً چسبندگی هزینه­ها، در شرایط کاهش و همچنین افزایش سطح فروش بررسی می­ شود. در واقع، تفاوت مقداری بین افزایش هزینه، در صورت افزایش سطح فروش وکاهش هزینه، در صورت کاهش سطح فروش به عنوان چسبندگی شناخته می­ شود. از طرفی، در هنگام کاهش سطح فروش، مدیران جهت رسیدن به اهداف سود، حذف منابع را برای صرفه­جویی در هزینه، سرعت می­بخشند و منجر به کاهش چسبندگی هزینه­ها می­شوند. به طور کلی، تأثیر نسبی انگیزه­ دستیابی به اهداف سود، هنگام کاهش فروش بیشتر از زمان افزایش فروش است.
با توجه به مباحث مطرح شده و همچنین به منظور دستیابی به اهداف پژوهش، دو فرضیه­ زیر ارائه می­ شود:
فرضیه۱: انگیزه­ های مدیریت سود، منجر به کاهش چسبندگی هزینه­ها می­ شود.
۱-۱٫ انگیزه­ اجتناب از زیان، منجر به کاهش چسبندگی هزینه­ها می­ شود.
۱-۲٫ انگیزه­ اجتناب از کاهش سود، منجر به کاهش چسبندگی هزینه­ها می­ شود.
۱-۳٫ انگیزه­ اجتناب از زیان و یا کاهش سود، منجر به کاهش چسبندگی هزینه­ها می­ شود.
فرضیه۲: با کاهش سطح فروش، مدیران در صورت تمایل به مدیریت سود، هزینه­ها را سریع­تر از زمانی که انگیزه­ای برای مدیریت سود ندارند، حذف می­ کنند.
۱-۱٫ با کاهش سطح فروش، مدیران در صورت تمایل به اجتناب از زیان، هزینه­ها را سریع­تر از زمانی که انگیزه­ای برای آن ندارند، حذف می­ کنند.
۱-۲٫ با کاهش سطح فروش، مدیران در صورت تمایل به اجتناب از کاهش سود، هزینه­ها را سریع­تر از زمانی که انگیزه­ای برای آن ندارند، حذف می­ کنند.
۱-۳٫ با کاهش سطح فروش، مدیران در صورت تمایل به اجتناب از زیان و یا کاهش سود، هزینه­ها را سریع­تر از زمانی که انگیزه­ای برای آن ندارند، حذف می­ کنند.

بررسی حاشیه‌نشینی وعلل و نتایج آن در استان فارس از کریم منصوریان و علیرضا آیت اللهی- مرکز جمعیت شناسی دانشگاه شیراز، ۱۳۵۶٫”^[۲۳]
پدیده اسکان غیررسمی در ناحیه شهری قم: مورد محمدآباد- رضا پایان- دانشگاه شهید بهشتی- ۱۳۷۸
بررسی ساختار قشربندی اجتماعی حاشیه‌نشینان ولی آباد و صالح آباد از دکتر تنهایی- سازمان برنامه و بودجه استان مرکزی-۱۳۷۵
در مقاله و نمونه‌کارهای تحقیقاتی نیز در مجله شهرداری‌ها با موضوع حاشیه‌نشینی و اسکان غیررسمی به چاپ رسیده است که به شرح زیر است:
اجتماعات آلونکی، پدیده‌ای فراتر از حاشیه‌ و حاشیه نشینی- گفتگو با پرویز پیران- شماره ۳۲ ماهنامه شهرداری‌ها – دی ۱۳۸۰
توانمندسازی و ساماندهی اسکان غیررسمی، تجربه زاهدان نوشته علی صفوی- شماره ۴۶ ماهنامه شهرداری‌ها – اسفند ۱۳۸۱
مالکیت رسمی، راه حل ارتقای زندگی حاشیه‌نشینان پرو نوشته لوسی کانگر- شماره ۲۶ ماهنامه شهرداری‌ها- تیر ۱۳۸۰
مسئله بنام اسکان غیررسمی، راه حلی به نام توانمند‌سازی نوشته مظفر صرافی- شماره ۶۶ ماهنامه شهرداری‌ها- آبان ۱۳۸۳
در کتب، نشریات، مقالات و تحقیقات شهرسازی، برنامه ریزی شهری، مسکن و مهاجرت اغلب اشاره‌ای نیز به پدیده اسکان غیررسمی و حاشیه‌نشینی شده است برخی از این مجموعه‌ها به قرار ذیل است:
مهاجرت از دکتر حبیب اله زنجانی- سازمان مطالعه و تدوین کتب علوم انسانی دانشگاه‌ها(سمت)-۱۳۸۰
مهاجرت و شهرنشینی- سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور، مرکز آمار ایران-۱۳۸۲
شهرنشینی در ایران نوشته فرخ حسامیان، گیتی اعتماد و محمدرضا حائری- آگاه -۱۳۶۳
منابع انسانی، جمعیت، اشتغال و مهاجرت از فرهاد ماهر- موسسه پژوهش‌های برنامه‌ریزی و اقتصاد کشاورزی-۱۳۷۸
خلاصه مباحث اساسی کارشناسی ارشد برنامه‌ریزی شهری و منطقه‌ای و طراحی شهری تدوین شهرام جنگجو- پردازش گران- ۱۳۸۱
در فصلنامه هفت شهر نیز به اسکان غیررسمی پرداخته است که از جمله می‌توان به مقالات و کارهایی که در شماره هشتم این فصلنامه و حتی شماره‌های بعدی آن اشاره نمود:
از حاشیه‌نشینی تا متن شهرنشینی از مظفر صرافی
حاشیه‌نشینی شهری و فرایند تحول آن (قبل از انقلاب اسلامی) از علی حاج یوسفی
نقش و جایگاه مجموعه‌های زیستی پیرامون شهرهای بزرگ در نظام اسکان کشور نمونه مطالعاتی: اسلام شهر از سید محسن حبیبی
فرایند شکل‌گیری و دگرگونی سکونتگاه های خودرو پیرامون کلانشهر تهران نمونه مطالعاتی اسلام‌شهر، نسیم شهر و گلستان نوشته محمد شیخی
توانمندسازی در اسکان غیررسمی- تجربه زاهدان از فرزین خضرایی
شناخت و ارزیابی مقدماتی اسکان غیررسمی در قوانین شهری ایران از غلامرضا کاظمیان
سیاست‌های بانک جهانی درخصوص توانمندسازی مترجم زهرا افتخاری راد- زهرا اسکندری دو رباطی
سکونتگاه‌های ناپایدار اقشار کم درآمد شهری از مهرداد جواهری و بابک داور پناه
۱-۹- مشکلات تحقیق
بر سر راه انجام هر پژوهش و تحقیق به طور مسلم موانع و مشکلاتی وجود دارد خصوصاً وقتی که انجام تحقیق به دلیل مشکل و معضل و به جهت راه حلی برای رفع مشکل باشد. بررسی و ساماندهی اسکان غیررسمی و حاشیه‌نشینی از آن دسته پژوهش‌هایی است که برای بیان مشکل و نهایتاً راه حل‌هایی برای رفع مشکل انجام می‌شود.

( اینجا فقط تکه ای از متن پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )

وقتی یک مشکل و مساله شهری در شهر وجود داشته باشد و مدیریت شهر کمتر به آن توجه کند برای شهروندانی که با مشکل دست به گریبان هستند، یک نوع عدم اطمینان و اعتماد نسبت به هر فعلی برای خود به وجود می‌آید حتی اگر این کار انجام یک پژوهش باشد.
در این بین، بایستی پژوهشگر همیشه با صبر و بردباری و در عین حال مقاومت و تلاش و بی طرفانه به پژوهش خود بپردازد و با مشکلات مبارزه نماید تا موضوع تحقیقش به نتیجه برسد.
مشکلاتی که بر سرراه انجام پژوهش بررسی و ساماندهی اسکان غیررسمی در محله قلعه کامکار شهر قم وجود داشت به قرار ذیل است:
عدم وجود اطلاعات مستند و قابل جمع‌ آوری
به دلیل عدم وجود سابقه پژوهشی در محله مورد نظر با موضوع تحقیق، اطلاعات قابل استناد و مکفی برای جمع‌ آوری و پردازش وجود نداشت.
حساسیت و نوعی بدبینی در ساکنان محله برای انجام پژوهش
قشر ساکن در محله به دلیل بی‌مهری‌هایی که از سوی مدیریت شهری و عوامل دست‌اندرکار دیده اند نوعی بی‌اعتمادی و بدبینی به هر گونه اقدام در محله خود دارند. لذا انجام پژوهش‌، آمارگیری و عکس برداری در این منطقه با مشکلاتی همراه است.
عدم همکاری قابل انتظار از سوی دستگاه‌های اجرایی مرتبط در دادن اطلاعات:
دستگاه‌های اجرایی مانند سازمان مسکن و شهرسازی، سازمان حفاظت محیط‌زیست، شهرداری‌و. .. برخی اطلاعات مورد نیاز با موضوع این پژوهش را در اختیار دارند و همکاری مورد انتظار برای دادن اطلاعات و سایر همکاریها، از سوی آنان لازم می باشد.
عدم حفاظت فیزیکی برای آمارگیرها:
با توجه به جو اجتماعی منطقه، آمارگیری در این محلات بسیار مشکل و گاهاً ممکن است با حادثه و برخورد فیزیکی منجرشود و حمایت نیروی انتظامی و شورای محله از اهمیت بسیاری برخوردار است.
محدوده موضوع پژوهش:
موضوع پژوهش از محدوده بسیار بزرگی برخوردار است که شامل اطلاعات اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی، کالبدی، حقوقی می‌باشد.
عدم پاسخگویی صحیح به سئوالات آمارگیر:
معمولاً کسانی که مورد پرسش قرار می‌گیرند از سطح سواد بالایی برخوردار نبوده و معمولاً بیسواد یا کم سواد هستند از طرفی نوعی بدبینی و شک و تردید در انجام پژوهش و سئوالاتی از این قبیل دارند لذا پاسخ به سئوالات را بدرستی انجام نمی‌دهند و نیاز به صبر و حوصله و دقت خاصی در آمارگیری دارد.
مسائل مالی و هزینه‌های پژوهش:
برای یک پژوهش خصوصاً اگر پایان‌نامه باشد و نیاز به آمارگیری و جمع‌ آوری اطلاعات داشته باشد حمایت مالی لازم نمی‌شود.
فصل دوم: اسکان غیر رسمی در جهان وایران
۲-۱-اسکان غیررسمی در جهان
بنا به اعلام مرکز اسکان بشر ملل متحد(Habitat) در سال ۱۹۹۶ یک پنجم جمعیت جهان فاقد خانه ای در شان زندگی انسان بودند که دامنه گسترده‌ای از بی‌سرپناه‌ها و خیابان خواب‌ها تا آلونک نشینان را در بر می‌گرفت. نگران کننده‌تر اینکه این نسبت و تعداد برای کشورهای “جنوب”^[۲۴] در حال افزایش بوده به طوریکه در منطقه با رونق اقتصادی آسیا- اقیانوسیه حدود ۶۰ درصد جمعیت شهری در سال ۲۰۰۰ طبق برآورد اسکاپ (ESCAP) بدین‌گونه مسکن گزیده اند.^[۲۵] و در آخرین گزارش مرکز اسکان بشر ملل متحد برآورده شده است که بین یک سوم تا یک چهارم جمعیت شهری جهان در فقر مطلق به سر می‌برند و امروزه در آسیا تعداد فقرای شهری بیش از نیمه دهه ۹۰ میلادی است. ^[۲۶] در همین ارتباط کمیسیون جهانی آینده شهرها در قرن بیست ویکم میلادی نیز هشدار داده است که به موازات رشد آبرشهرها(Mega Cities) فقر شهری در کشورهای “جنوب” افزایش یافته و بخش عمده‌ای از رشد شهرنشینی بر پایه اقتصاد غیررسمی و همراه با گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی صورت خواهد گرفت و این گرایش را “غیررسمی شدن شهرنشینی” (In formalized Urbanization) نامیده است.^[۲۷] از این رو اسکان غیررسمی، مساله‌ای گذرا و با ابعاد محدودنبوده و توافقی بر بقاء، باز تولید و بسط آن وجود دارد که حاکی از عدم کفایت راه حل‌ها و سیاست‌های شهری متداول است و رهیافت‌ها و اقدامات نوینی را می‌طلبد.^[۲۸]
این پدیده مختص منطقه یا ناحیه شهر خاصی نبوده و بسیاری از شهرهای کشورهای در حال توسعه و توسعه نیافته و حتی معدودی از شهرهای کشورهای توسعه‌ای دست به گریبان آن هستند این پدیده در اشکال و به دلیل مختلف در شهرها خصوصاً شهرهای بزرگ رخ می کند گاهی به دلیل بیکاری و فشار ناشی از آن بر زندگی به جهت دستیابی به کار حتی شغلی غیررسمی به سمت شهرها رو آورده و اولین مشکل نداشتن سرپناهی برای خود خانواده است، گاهی به دنبال و توصیه اقوام، خویشان، نزدیکان و طایفه خود به حاشیه شهری رو آورده و در آنجا با حمایت یکدیگر سرپناهی برای خود ایجاد می‌کنند و دلایل دیگر که در مباحث بعدی به آن پرداخته خواهد شد.
برای میلیون‌ها فقیر ساکن در کشورهای در حال توسعه، مناطق شهری همواره وسیله‌ای برای بهبود کیفیت زندگی و محیط می‌باشد. این موضوع همراه با بدتر شدن شرایط زندگی در مناطق روستایی، جریان قابل ملاحظه‌ای از مهاجرت از روستا به شهر را به ویژه در سه دهه گذشته به وجود آورده است. مسائل و مشکلاتی که مهاجران شهری با آن روبه‌رو هستند، در زمان‌ها و شرایط مختلف متفاوت است. ولی اولین و پیچیده‌ترین مشکلی که از بدو ورود به شهر و تا مدت زمان طولانی با آن مواجه هستند، دسترسی به مسکن مناسب می‌باشد. تا قبل از دهه ۱۹۶۰ سرمایه‌گذاری‌های دولتی در بخش مسکن از اهمیت زیادی برخوردار نبوده و غیر اقتصادی تلقی می‌شد. اغلب سرمایه‌گذاری‌های دولتی در دیگر بخش‌های اقتصادی و اجتماعی متمرکز گردیده و انتظار می‌رفت مساله مسکن اقشار فقیر شهری به خودی خود و با بهبود وضعیت همه و از طریق بازار حل گردد. از دهه ۱۹۶۰، رشد بی‌سابقه شهرنشینی و افزایش فقر و تشدید مساله مسکن در اغلب شهرهای کشورهای جهان سوم، توجه به ویژه سازمان‌های دولتی و غیردولتی را به این مساله و مشکل شهری معطوف نمود. فقر کاملاً بر توسعه بین‌المللی قرن بیست و یکم تاثیر گذاشته و بیشتر مناطق شهرنشین جهان را متاثر کرده و با بی‌تفاوتی سازمان‌های مختلف دولتی پیچیده‌تر خواهد شد. آنها عقیده دارند که هجوم گروه‌های مهاجر روستایی و سکونت غیرمجاز در اراضی شهری یک زبان اجتماعی است و بایستی آنها را از بین برد و ریشه کن کرد. چنین اشتباهی و عکس العمل شدیدی در مورد این سکونتگاه‌های شهری به سئوال اصلی یعنی مسکن مناسب برای همه پاسخی نداده است.
تعاریف، ویژگی‌ها، اصطلاحات، کیفیت و نمونه‌های سکونتگاه‌های محروم شهری بسیار گوناگون می‌باشد. اما تلاشی لازم است تا شاخص‌های کلیدی که در چنین مناطقی مشترک هستند شناسایی شده و آنها را از یکدیگر متمایز گرداند.^[۲۹]
از عوامل تعیین کننده ساختاری در رشد شهرنشینی که رشد سریع آن در کشورهای جهان سوم ناهنجاری‌های را به وجود می‌آورد در کتاب حاشیه‌نشینی و راهکارهای ساماندهی آن در جهان با ترجمه و تدوین خانم مریم‌هادی‌زاده بدین گونه بیان شده است.

۴۵

بسط

۲ دقیقه

۷۲

بسط نهایی

۱۰ دقیقه

۷۲

۱

الکتروفورز محصول PCR
محصولات PCR و بافر نمونه گذاری (۶X) به نسبت ۵ به ۱ مخلوط گردید و روی ژل آگارز ۲ درصد در بافر /۵XTBE0با ولتاژ ۱۰۰ ولت به مدت ۵/۲ ساعت الکتروفورز شد. رنگ آمیزی ژل با رنگ گرین ویوور انجام شد، و عکس برداری با دستگاه UV ترانس ایلومیناتور در شدت نور یکسان انجام شد.
برای تهیه محلول ۱۰X TBE مقدار ۶/۲۱ گرم تریس را همراه با ۱۱ گرم اسید بوریک در ۱۵۰ میلی لیتر آب مقطر دیونیزه حل کرده و سپس ۴ میلی لیتر از محلول pH=8 1M EDTA را به آن اضافه نموده و سپس با آب مقطر دیونیزه حجم محلول را به ۲۰۰ میلی لیتر رسانیده شد.
(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت nefo.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

برای تهیه محلول pH=8IM EDTA مقدار ۶۱۲/۱۸ گرم اتیلن دی سولفات تترااستات را وزن و ۴۰ میلی لیتر آب مقطر به آن اضافه شد.محلول توسط یک همزن مغناطیسی به هم زده شد. سپس توسط سود pH محلول در حدود ۸ تنظیم شد. در نهایت با آب مقطر حجم محلول به ۵۰ میلی لیتر رسانیده شد.
آنالیز های آماری
تجزیه و تحلیل صفات مورفولوژیک توسط نرم افزار JMP₄ انجام گرفت. داده های حاصل از آزمایش با بهره گرفتن از نرم افزار Diallel 98 وبراساس روش ۲ گریفینگ (والدین و F1ها )،مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفت. مقادیر ترکیب پذیری عمومی و خصوصی و برخی پارامترهای ژنتیکی مانند واریانس ترکیب پذیری عمومی و خصوصی ،و متوسط در جه غالبیت ،واریانس غالبیت، افزایشی ،میانگین کل هیبرید ها و والدین با این نرم افزار محاسبه شد.
برای برآورد هتروزیس از معادله های زیر استفاده شد:
F₁-(P₁+P₂)/2 = هتروزیس نسبت به میانگین والدین (H_MP)
والد برترF₁– =هتروزیس نسبت به والد برتر (H_HP)
آنالیز داده های مولکولی ISSR
امتیاز دهی باند ها و تجزیه و تحلیل اطلاعات DNA به این صورت انجام شد،که وجود باند با (۱) و فقدان آن با (۰) امتیاز دهی شد.سپس داده ها در Excel وارد و جهت تجزیه و تحلیل و رسم دندروگرام شباهت ژنتیکی به نرم افزار NTSYSPC_2.2 منتقل و مورد تجزیه وتحلیل قرار گرفت. معمول ترین روش ها برای اندازه گیری فاصله ژنتیکی (GD) و تشابه ژنتیکی (GS) که برای داده های نشانگر های مولکولی بکار می روند عبارتند از:
ضریب نی و لی GD_NL(1978)
ضریب جاکارد GD_J(1908)
ضریب تطابق سادهGD_MR (۱۹۵۸)
فواصل ژنتیکی تخمین زده شده با بهره گرفتن از ضرایب بالا به صورت زیر محاسبه شدند.
GD_NL=1-[2N₁₁/(2N₁₁+N₀₁+N10)]
GD_J = ۱-[N₁₁/(N₁₁+N₁₀+N₀₁)]
GD_SM = ۱-[(N₁₁+N₀₀)/(N₁₁+N₁₀+N₀₁+N₀₀)]
که در آنها N₁₁تعداد باند یا آلل حاضر در هر دو عضو N₀₀ تعداد باند یا الل غایب در هر دو عضو N₁₀ تعداد باند حاضر تنهادر عضو i و N₀₁ تعداد باند یا الل حاضر تنها در عضو j و N تعداد کل باند ها یا آلل ها می باشد.
فصل چهارم
نتایج و بحث
برای برآورد اثرات ژنها و نحوه کنترل ژنتیکی صفات مبادرت به تجزیه دای آلل به روش ۲ گریفینگ شده است.وجود GCA و SCA معنی دار و مثبت(جدول ۴-۱) برای صفات نشان از آن دارد که اثرات افزایشی و غیر افزایشی تواماً در کنترل این صفات نقش دارند . نتایج جاصل با مطالعه (سانیتا و همکاران، ۲۰۱۳) مطابقت دارد.با توجه نقطه تقاطع بین خط رگرسیون و نمودار کواریانس نتاج – والدو مقادیر درجه غالبیت برای صفات مختلف نوع غالبیت مشخص می گردد. با توجه به پراکنش والدین نسبت به مبدا مختصات در نمودار کواریانس نتاج –والد نشان داده می شود والدینی که فاصله کمتری نسبت به مبدا مختصات دارند بیشترین ژنهای غالب و والدینی که بیشترین فاصله را تا مبدا مختصات دارند دارای بیشترین ژنهای مغلوب می باشند .مقادیر ترکیب پذیری عمومی بدست آمده نشان داده است که والدین P₄ ، P₅ و P₇ ترکیب پذیری خوبی برای صفات مختلف دارند و می توان در برنامه های اصلاحی برای انتقال صفات از این والدین استفاده کرد.بررسی همبستگی بین فاصله ژنتیکی بدست آمده بر اساس مارکر های ISSR و میزان هتروزیس مشاهده شده در هیبرید ها نشان داد برای اکثر صفات رابطه مثبت و معنی داری وجود ندارد.
تعداد روز تا شروع گلدهی
نتایج تجزیه واریانس نشان داد که اثر ترکیب پذیری عمومی(GCA) و خصوصی (SCA ) برای صفت تعداد روز تا شروع گلدهی درسطح آماری۵/۰و۱درصد معنی دار است ( جدول ۴-۱) که نشان از نقش توام اثرات افزایشی و غیر افزایشی در کنترل این صفت دارد.همچنین معنی دار شدن نسبت GCA/SCA ( جدول۴-۱) ، نشان می دهد که سهم اثرات افزایشی نیز در کنترل این صفات قابل توجه است.با توجه به قطع شدن نمودار Wr (کواریانس نتاج با والد مشترکشان ) در قسمت زیر منحنی بوسیله خط رگرسیون و مقدار درجه غالبیت ۴۳/۱ (جدول ۴-۳) صفت بیشترتحت کنترل اثرات فوق غالبیت قرار دارد.
مقادیر GCA نشان داد لاینهای P₁₀ و P₅ به ترتیب بیشترین تاثیر را در افزایش و کاهش تعداد روز تا شروع گلدهی داشتند (جدول ۴-۲).بنابراین از والد P₅ می توان برای انتقال صفت زود رسی به ژنوتیپهای مورد نظر استفاده کرد. اما والد P₁₀ در افزایش تعداد روز تا شروع گلدهی بیشترین نقش را دارد و صفت دیررسی را به نتاج منتقل می کند.
نتایج SCA حاکی از این بود که تلاقی هایP₄*P₃ ،و P₄*P₁₀ ، به ترتیب بیشترین و کمترین تعداد روز تا شروع گلدهی را دارند.بنابراین می توان تلاقی های P₄*P₁₀را به عنوان زود رس ترین هیبرید در بین تلاقی ها معرفی کرد که دارای کمترین تعداد روز تا شروع گلدهی می باشد.
میانگین کل هیبرید ها و والدین به ترتیب ۱۴/۶۵ و۳۳/۶۶ می باشد که نشان دهنده ۱۱% هتروزیس کل برای این صفت می باشد(جدول۴-۳). بیشترین میزان هتروزیس نسبت به والد برتر در تلاقی P₃*P₄ ، و کمترین هتروزیس نسبت به والد برتر در تلاقی P₂*P₃ مشاهده شد(جدول۴-۲).
با توجه به نحوه پراکنش والدین در اطراف مبدا مختصات مشخص می گردد که والدP₂،P₆و P₁₀ دارای بیشترین ژنهای مغلوب می باشد در والد P₅بیشترین ژنهای کنترل کننده صفت از نوع غالب می باشد.

شکل ‏۴–۱: خط رگرسیونWr-Vrبرای صفت تعداد روز تا شروع گلدهی Wr=aVr+b، Wr(کواریانس نتاج –والد) ،Vr (واریانس والدین )، نقاط ژنوتیپ های P1تا P₁₀می باشند.
جدول ‏۴–۱ :خلاصه تجزیه واریانس صفات بر اساس روش ۲ گریفینگ در تلاقی دای آلل لاین های اینبرد گلرنگ.

میانگین مربعات

املاک و اسناد در کل کشور (در شورای عالی ثبت) در شرایط فعلی و با حجم زیاد و تراکم پرونده ها در هیات های مزبور خالی از انتقاد و ایراد نیست چرا که ممکن است رسیدگی به پرونده ای ماه ها و شاید سال ها به طول انجامد.
مهمترین ایراد به کار این دو هیات این است که در صورت رسیدگی به اسناد معارض و پس از تشخیص معارض بودن سند این مراجع خودشان نمی توانند نسبت به ابطال سند مزبور مبادرت نمایند و باید مراتب را جهت ابطال سند به دادگاه اعلام نمایند که این خود موجب اطاله وقت و صرف هزینه و سردرگمی مراجعان می شود و در نهایت اگر رای شورای عالی ثبت مورد ایراد و اعتراض اشخاص متضرر قرار گیرد پرونده به دیوان عدالت اداری ارسال می گردد و دیوان پس از رسیدگی و نقض رای شورا، پرونده را با ضمایم به شعبه هم عرض ارسال می نماید و رای شعبه اخیر قطعی است.
به منظور ایجاد وحدت رویه و نیز جلوگیری از اشتباهات در عملیات تفکیک در واحدهای ثبتی، بند ۳۸۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی مقرر می نماید:

1. 1. ادارات ثبت مکلفند در موقع تفکیک اراضی^[۵] محدوده قانونی شهر و حریم آن عمل تفکیک^[۶] را در اجرای ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت^[۷] طبق نقشه ای انجام دهد که براساس ماده ۱۰۱ قانون اصلاحی شهرداری^[۸] به تصویب شهرداری رسیده است.

1. 1. در مورد تفکیک ساختمان هایی که به صورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهی پایان کار صادره از شهرداری و قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه آن اقدام می شود.

1. 1. در مورد ساختمان های احداثی قبل سال ۱۳۴۹ مستنداً به تبصره ۸ از ماده ۱۰۰ اصلاحی قانونی شهرداریها ارائه گواهی پایان کار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت راساً اقدام به تفکیک می نمایند.

بنابراین اگر مطابق ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری نقشه مورد تایید شهرداری ناقص یا مبتنی بر اشتباه باشد و اداره ثبت به استناد همان نقشه ناقص اقدام به تفکیک نماید و دفاتر اسناد رسمی نیز به استناد همان صورت جلسه تفکیکی اقدام به تنظیم اسناد نماید یا دفتر املاک اداره ثبت به استناد همان صورت جلسه اشتباه سند مالکیت صادر نماید اشتباه مزبور به استناد بند ۶ ماده ۲۵ قانون ثبت در هیات نظارت رسیدگی می شود و به دستور هیات نظارت اداره ثبت اقدام به اصلاح و رفع اشتباه از صورت جلسه تفکیکی مینماید. در کلیه موارد فوق اگر رسیدگی هیات نظارت ضرری به حقوق اشخاص وارد نماید هیات مزبور نمی تواند رسیدگی نماید و باید شخص متضرر به دادگاه هدایت شود.

(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

شایان ذکر است که هر شخص متضرر از اشتباهات مزبور می تواند بدواً جهت رسیدگی و احقاق حق به دادگاه مراجعه نماید^[۹] ولی دادگاه نیز ممکن است در تمامی موارد خصوصاً در ارتباط با بندهای ۱ (تقاضای ثبت ملک توسط اشخاص) و بند ۶ (اشتباه در صورت جلسه تفکیکی) به اعتبار شایستگی هیات نظارت قرار عدم صلاحیت صادر نماید.
اما در مواردی که اشتباهی در دفاتر اسناد رسمی به وقوع می پیوندد در مرحله اول سردفتر مربوط مسئول رفع اشتباه می باشد بدین معنا که تا زمانی که سند تنظیمی توسط متعاملین امضاء نگردیده است سردفتر می تواند هرگونه توضیحی که لازم باشد در سند اعمال نماید و سپس سند را به امضای متعاملین برساند ولی بعد از امضاء سند اگر طرفین یا سردفتر متوجه اشتباه در سند بشوند سردفتر شخصاً حق توضیح سند را ندارد مگر با حضور متعاملین اگر متعاملین به اصلاح سند تراضی ننمایند یا یکی از طرفین سند در دفتر خانه حاضر نشود و سر دفتر نتواند اشتباه مربوط در سند را اصلاح نماید باید مراتب به اداره ثبت گزارش شود تا از آن طریق موضوع در هیات نظارت مطرح و مورد رسیدگی قرار گرفته و نسبت به رفع اشکال و اصلاح سند اقدام به عمل آید . در این نوشتار سعی بر این است که اشتباهات ثبتی و جایگاه آن در قانون ثبت و نحوه رسیدگی به این اشتباهات و مراجع حل اختلاف بررسی و راهکارهائی که در قانون ثبت و آئین نامه ها و بخشنامه های ثبتی ارائه گردیده بطور مستدل و روشن بیان شود .

روش تحقیق :

این تحقیق بصورت کتابخانه ای و به گونه تحلیلی و ذکر نمونه آراء مرتبط با موارد مطروحه و تطبیق مطالب با مواد ثبتی و بخشنامه ها و آیین نامه های ثبتی تهیه شده است.

سوالات تحقیق

1. 1. رسیدگی به اختلاف و اشتباهات ثبتی در کدام مراجع انجام می گیرد؟

1. 1. آیا آرای هیات نظارت و شورای عالی ثبت قابل شکایت در مراجع قضایی می باشد یا خیر؟ و در صورت قابل شکایت بودن تحت چه شرایطی؟

1. 1. آیا تمام اشتباهات ثبتی الزاماً باید در هیات نظارت و شورای عالی ثبت مطرح بشود یا طریق دیگری نیز وجود دارد؟

بررسی منابع

عمدتاً از مجموعه قوانین ثبتی و بخشنامه ها و آیین نامه ها و سایر منابع و کتب ثبنی موارد مزبور مطالعه و استخراج گردیده است.

نتایج مورد انتظار

دعاوی مربوط به املاک نظام مند باشند.
در روند پرونده های ثبتی تسریع به عمل آمده باشد.
شناسایی مراجع حل اختلاف ثبتی در ارتباط با املاک به صورت آسان انجام گیرد.
الف- محسنات و مزایا- طرح اشکالات و اختلافات ثبتی در دو مرجع ثبتی (هیات نظارت و شورای عالی ثبت)
دسترسی مردم به این مراجع به آسانی صورت می گیرد.
از حیث زمان رسیدگی به پرونده ها نسبت به مراجع قضایی زودتر مشکل مردم حل می شود و تشریفات مراجع قضایی را ندارند.
دقت و کیفیت در رسیدگی در مقایسه با مراجع قضایی بیشتر است.
ب- معایب: ایرادی که در کار هیات نظارت و شورای عالی ثبت وجود دارد این است که پس از بررسی سند معاوض و احراز تعارض در سند این هیات ها خود نمی توانند نسبت به ابطال سند معارض اقدام نمایند و باید ابطال سند به مراجع قضایی اعلام شود که این خود برای ارباب رجوع مشکل مضاعفی است تا مجدداً در مراجع قضایی طرح دعوی کرده و ابطال سند معارض را درخواست نمایند.

فصل اول:

کلیات

قوانین و مقررات حقوق ثبت محدوده بسیار وسیعی از دنیای حقوق را در بر گرفته است چرا که این قوانین ارتباط بسیار نزدیکی با قوانین مدنی، امور حسبی، قانون تجارت و آئین دادرسی مدنی و بسیاری از قوانین دیگر دارد و به موازات سایر رشته های حقوقی در کشور ما و شاید موثر تر از آنها در روند جامعه ایفا نقش می کند چرا که در اکثر تحولات و پدیده هایی که در جامعه ایجاد می شود حقوق ثبت بنوعی مستقیم یا غیرمستقیم دخیل است تاسیس شرکت های تجاری ، ساخت مسکن برای افراد جامعه، احداث برج ها و آسمانخراشها، ایجاد ورزشگاه های بزرگ، ساخت مجتمع های صنعتی و کارخانجات و … همگی در اولین مرحله با حقوق ثبت مرتبط بوده و با ادارات ثبت سرو کار دارند زیرا مالکان در اولین مرحله باید مالکیت خود را تثبیت و مشکلات ثبتی خود را مرتفع نموده و اسناد خود را از عیب و نقض عاری سازند تا سپس اقدام به احداث ساختمان و ساخت و ساز در زمین ها و املاک خود بنمایند و این از طریق ادارات و مراجع ثبتی ممکن خواهد بود و اهمیت ثبت و سند در اینجا نمود پیدا می کند.

بخش اول: اهمیت اسناد واملاک

به گفته یکی از حقوقدانان نظر به اهمیت اسناد و املاک است که در کشور اداره ای بنام سازمان ثبت اسناد و املاک وجود دارد و حال آنکه برای شهادت، معاینه محل یا تحقیقات محلی یا سوگند، اقرار یا اماره قانونی و غیره اداره ای وجود ندارد^[۱۰]. اهمیت دیگری که ثبت و ادارات ثبت در جامعه دارند عبارتست از خاصیت قضازدایی آن است اینکه می گویند کار ادارات ثبت نوعی قضا زدایی است به این معنا است که اگر امور ثبتی با دقت و سلامت انجام گیرد موجب تقلیل در کار مراجع قضایی و پرونده های ارجاعی به دادگاه ها خواهد بود. استادان حقوق این امور را شبه قضایی گفته اند چرا که رسیدگی به اسناد و مدارک مراجعین در ادارات ثبت شباهت زیادی به کار قضات دارد هنگامی که مسئولی در اداره ثبت اسناد و املاک اوراق و مدارکی را بررسی می نماید درست کارش مثل یک قاضی است که به شکایات مردم رسیدگی و پرونده ها و مدارک ایشان را بررسی می کند تا واقعیت امر را کشف نماید بنابراین در قلمرو اجتماعی تنظیم و ثبت اسناد در امنیت جامعه جایگاه بسزایی دارد. بنظر یکی از صاحب نظران حقوق «اگر تمام روابط افراد در قلمرو حقوق خصوصی به صد واحد قسمت شود ده واحد ان منجر به دعوی و منازعه در دادگاه ها خواهد بود و نود واحد ان بصورت تنظیم اسناد رسمی و تعقیب آن در مراجع ثبتی است»^[۱۱]. بنابراین ایجاد امنیت قضایی در هر کشوری بهاء دادن به اسناد رسمی و لازم الاجرا بودن آنها بدون مراجعه به دادگاه است و این مهم از طریق ادارات ثبت حاصل می گردد و شاید بتوان ادارات ثبت را به بازوی توانمند و مقتدر قوه قضائیه تشبیه کرد که هر چقدر جایگاه شان والاتر باشد و به امور ثبتی و اسناد بیشتر توجه شود به همان مقدار از دعاوی و مراجعات مردم به مراجع قضایی کاسته خواهد شد یعنی ثبت اسناد و تنظیم سند رسمی مساوی است با تثبیت مالکیت و امنیت قضایی در جامعه و حفظ حقوق حقه افراد و جلوگیری از تجاوز و تخطی سایرین از دست یازیدن به حریم آنان و گسترش بهداشت حقوقی و پیشگیری از وقوع جرائم است بنابراین تصویب قانون ثبت اسناد املاک و سایر مقررات ثبتی از قبیل آیین نامه های ثبتی و بخشنامه ها و دستور العمل ها نظم دادن به امور املاک و اسناد در جامعه می باشد تا املاک و دارایی های اشخاص از تجاوز و تعرض مصون بماند و هر چقدر قوانین مربوطه و مقررات دقیق و بدون ابهام باشد به همان اندازه روابط اقتصادی اشخاص در جامعه از سلامت و امنیت بیشتری برخودار خواهد شد با وجود این و برخلاف توصیه ها و سفارشات مکرر و متعدد در خصوص دقت و تعمق در امور ثبتی و تنظیم اسناد، باز وقوع اشتباه در هر مرحله ای اعم از مرحله مقدماتی یا ثبت ملک در دفتر املاک و تحریر اسناد مالکیت و یا در تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی اجتناب ناپذیر بوده و اغلب اشتباهاتی رخ می دهد که یا ناشی از سهل انکاری و بدقتی مسئول مربوطه بوده یا ناشی از تفسیر و تحلیل نادرست یا برداشت غلط متصدی مربوطه از قانون و آیین نامه های مربوطه و با توجه به اینکه در این نوع اشتباهات ممکن است چندین موضوع با هم ارتباط و آمیختگی خاصی داشته باشد و از طرفی بایستی اشتباهات مزبور به نحوی از آنجا رفع و اسناد مربوطه اصلاح شود به علت دشواری و پیچیدگی موضوعات مراحل و مراجعی لازم است تا این اشتباهات در مراجع مربوطه حل و فصل گردد و اشخاص از مراجعه به مراجع قضایی بی نیاز شود بر این اساس برای رسیدگی به اختلافات و اشتباهات و اشکالات حاصله در امور مربوط به تشخیص وقوع آن (اشتباهات و اختلافات) و رفع اختلاف و اخذ تصمیم مقتضی مطابق ماده ۶ قانون ثبت و نیز ماده ۲۵ مکرر همین قانون مراجع و هیات هایی با عنوان هیات نظارت و شورای عالی ثبت در ادارات ثبت اسناد و املاک و در سازمان ثبت به وجود آمده است.
آنچه که در این نوشتار مورد بحث و بررسی قرار خواهد گرفت بخشی از قانون ثبت یا به عبارت بهتر چند ماده آن تحت عنوان بررسی اشتباهات ثبتی صرفاً در ارتباط با ثبت املاک می باشد و در قانون ثبت این اشتباهات بصورت کلی عنوان گردیده که هم شامل اشتباهات و اختلافات در ثبت املاک بوده و هم در ثبت اسناد.
بنظر می رسد با توجه به اینکه ثبت املاک از جنبه حقوقی و اقتصادی اهمیت خاصی را داراست و نیز املاک و حقوق مربوطه به آن موضوع اکثر معاملات می باشد قانونگذار برخلاف عنوان قانون که ثبت اسناد و املاک است ثبت املاک را مقدم بر ثبت اسناد قرار داده^[۱۲] (باب دوم ثبت عمومی از ماده ۹ تا ۴۵) باید گفت که در قانون ثبت مبحثی تحت عنوان اشتباه در ثبت اسناد یا املاک وجود ندارد و صرفاً با مطالعه مواد مربوطه معلوم و مشخص می شود که در صورت بروز اختلاف و اشتباه در املاک و اسناد ثبت شده راهکار چیست و کدام مرجع یا مراجعی صلاحیت رسیدگی و حل این اشتباهات را دارند و اصولاً چه مراحلی در این خصوص لازم است تا سندی که اشتباه ثبت شده اصلاح شود.

بخش دوم- چگونگی بوجود آمدن اشتباهات ثبتی

ممکن است در جریان عملیات مقدماتی ثبت ملک از طرف مالکین یا اشخاصی که مطابق قانون حق تقاضای ثبت ملک را دارند اختلافی بین اشخاص و ادارات ثبت در چگونگی دریافت تقاضانامه ها و اینکه دریافت مدارک و به جریان انداختن تقاضای مستدعیان ثبت مطابق مقررات و قوانین ثبتی باشد یا خیر به وجود آید یا در صورت ادامه جریان ثبتی مطابق قانون، ثبت املاک در دفاتر مربوطه با اشکال مواجه شود بدون اینکه متقاضیان ثبت کوتاهی نموده باشند که قانون ثبت این مراجع حل اختلاف و رفع اشتباه را تعیین نموده است البته تفاوتی در این خصوص که بروز اشتباهات از طرف مستدعیان ثبت باشد یا از طرف کارکنان و مسئولین ادارات ثبت واقع شود ندارد به عنوان مثال شخصی به هنگام تقاضای ثبت ملک خود مدارک و فرم های مربوطه را اشتباهی تکمیل نماید و ادارات ثبت نیز باستناد همان اطلاعات غلط مدارک وی را بررسی نموده و مبادرت به نشر آگهی ها و سپس به صدور سند مالکیت اقدام نماید یا خود کارمندان اداره ثبت به هنگام نشر آگهی مشخصات متقاضی را اشتباهی قید نماید که در هر دو مورد اشتباه ثبتی به وقوع پیوسته و باید مطابق مقررات ثبتی نسبت به رفع اشتباهات اقدام شود. قانون ثبت برای آنکه ملکی در دفتر املاک ثبت شود یک سلسله عملیات مقدماتی را لازم دانسته است که باید به ترتیب یکی پس از دیگری انجام شود پس از اتمام جریان عملیات مزبور وضعیت ملک بنام صاحب آن در دفتر املاک وارد می شود و بر طبق ان سند مالکیت صادر میگردد سند مزبور به امضاء مدیر ثبت یا کسی که از طرف سازمان ثبت حق امضاء دارد امضاء و به مهر اداره ثبت می رسد و پیش نویس آن (مینوت) نیز مانند اصل سند مالکیت امضاء و مهر می شود و در پرونده ثبتی ملک بایگانی می گردد ماده ۲۱ ق ثبت می گوید پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود آنچه که از ماده فوق معلوم می شود این است که سند مالکیت اگر چه خود سند مستقلی مانند دفتر املاک است ولی در حقیقت رونوشت رسمی از ثبت دفتر املاک می باشد و در صورتیکه مفاد آن با ثبت دفتر املاک مغایرت داشته باشد ثبت دفتر املاک مقدم است و باید سند مالکیت مطابق ان تصحیح شود^[۱۳] این پروسه به جریان عملیات مقدماتی ثبت^[۱۴] معروف گردیده است که شامل مراحلی است از قبیل:انتشار آگهی مقدماتی , نصب پلاک , توزیع اظهارنامه , دادن اظهارنامه , انتشار آگهی نوبتی , انتشهار آگهی تحدیدی .

بخش سوم- مفهوم اشتباه وانواع اشتباهات ثبتی

در این بخش مفهوم اشباه و انواع اشتباهات ثبتی و نیز اشتباه موثر و غیرموثر در آگهی های نوبتی و تحدیدی با ذکر نمونه آراء شورایعالی ثبت در هر مورد بیان می شود.

مبحث اول – مفهوم اشتباه

در تعریف اشتباه گفته اند که پندار نادرستی که انسان از واقعیت دارد^[۱۵] یا اعتقاد به امری که مطابق با حقیقت نباشد^[۱۶] و نیز گفته اند اشتباه تصور خلاف واقعی است از چیزی (مادی یا معنوی) ^[۱۷] استاد دکتر جعفری لنگرودی در کتاب ترمینولوژی حقوق اشتباه در تنظیم اسناد را به مبحث اشکال در تنظیم اسناد رجوع داده و نوشته است هر گاه در حین تنظیم سندی که (از نظر تنظیم پایان نیافته) از حیث تطبیق کیفیت و خصوصیت سند با مواد مقررات مشکلی پیش آید آنرا اشکال در تنظیم اسناد (در اصطلاحات ثبتی) می نامند و اگر پس از پایان تنظیم سند مواجه با اشتباه در تطبیق کیفیت و خصوصیات آن با مقررات شوند این وضع را اشتباه در تنظیم اسناد می نامند اختلاف را نیز در کتاب های لغت به عدم موافقت با یکدیگر،^[۱۸] و فرق، تفاوت، تنوع، گوناگونی و … تعریف نموده اند^[۱۹] و می گویند سبب اختلاف غالباً اشتباه است به عبارتی اشتباهات موجب ایجاد اختلافات می شود قانونی مدنی در مواد ۱۹۹ الی ۲۰۱ از اشتباهات اعم از اینکه در نوع عقد باشد یا موضوع عقد یا اشتباه در شخص طرف عقد بحث نمود و ایجاد اشتباه در عقود را گاهی سبب عدم نفوذ و گاهی موجب فسخ و زمانی ابطال عقد می داند لیکن این اشتباهات در قانون ثبت از طریق مراجع مربوطه قابل اصلاح می باشند و نتیجه ایکه اشتباهات در قانون مدنی دارد در قانون ثبت متصور نیست در قانون ثبت اشتباهات بصورت گسترده اعم از اینکه اشتباه در آگهی نوبتی^[۲۰] یا آگهی تحدید حدود^[۲۱] یا در پذیرش تقاضای ثبت یا در صورت مجلس تحدید حدود یا در صورت جلسه تفکیکی و غیره باشد مطرح شده است و این اشتباهات موجب نمی شود که اسناد مزبور از اعتبار افتاده و ابطال شوند بلکه اشتباهات ثبتی همگی از طریق مراجع ذی صلاح و پس از طی مراحلی قابل اصلاح می باشند بنابراین آثار و نتایج اشتباه مندرج در قانون مدنی با اشتباهات قانون ثبت متفاوت است قانون ثبت در هیچیک از مواد خود تعریفی از اشتباه و اختلاف ثبتی بدست نداده است و فقط در بعضی از مواد مربوطه از جمله ماده ۶ مرجع حل اشتباهات و اختلافات ثبتی را معرفی کرده است و در ماده ۲۵ موارد و مصادیق اشتباهات و اختلافات ثبتی را احصاء نموده است و برای حل و فصل آن اشتباهات مراجعی را معرفی و تعیین نموده است.

مبحث دوم – انواع اشتباه ثبتی

اشتباه در جریان عملیات ثبتی بر دو نوع تقسیم شده است:

گفتار اول – اشتباه موثر

اشتباه موثر و آن چنان اشتباهی است که مانع جریان عملیات مقدماتی ثبتی بوده و موجب می شود که عملیات ثبتی در هر مرحله ای که باشد ابطال شده و عملیات مجدداً از نو شروع شود^[۲۲] یا اشتباهی که باعث کتمان حقیقت شده و هدف قانون آگهی ها را زایل بنماید و در صورت وقوع بی تردید آگهی مربوطه باید تجدید شود. ^[۲۳]

گفتار دوم – اشتباه غیر موثر

اشتباه غیر موثر و آن اشتباهی است که مخل عملیات ثبتی نبوده و موجب ابطال عملیات ثبتی نمی شود^[۲۴] به عبارتی اشتباهات غیر موثر آنهایی هستند که در جریان امر هیچگونه تاثیر و خللی در اصل موضوع ایجاد نمی کند^[۲۵].
بدیهی است که این اشتباهات در هر مرحله ای ممکن است اتفاق بیفتد یعنی همان طوری که در آگهی نوبتی ممکن است اشتباه وجود داشته باشد, در آگهی تحدید حدود، در تفکیک در مزایده در حراج و کلیه مراحل نیز اشتباه ممکن است واقع شود و همان طوری که قبلاً نیز عنوان شد این اشتباهات ممکن است موثر یا غیر موثر باشد و باز ممکن است این اشتباهات از طرف متقاضی باشد یا از طرف ادارات ثبت.
ماده ۲ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۵/۱۰/۱۳۳۳ بدین شرح مقرر میدارد که «در کلیه مواردی که هیات نظارت طبق بند ۲ از ماده ۲۵ اصلاحی ۱۳۱۷ قانون ثبت یا به موجب این قانون به اشتباهات رسیدگی می نماید می تواند با تعیین فهرستی از نوع اشتباهات که به نظر هیات موثر تشخیص گردیده دستور رفع اشتباه اصلاح ثبت ملک یا اجراء شقوق ۵ و ۶ و ۷ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت را به روسای ثبتی که مقتضی بداند بدهد». به هیات نظارت اجازه داده است که ۱) اشتباهات را اعم از موثر و غیر موثر فهرست نماید. ۲) به روسای ثبت که مقتضی بداند مجوز دهد که راساً نسبت به رفع اشتباه و اصلاح ثبت ملک اقدام نماید بنابراین هیات نظارت در جلسه مورخه ۶/۱۱/۱۳۳۳ به روسای ثبتی که به موجب ابلاغ سازمان ثبت اجازه امضای اسناد مالکیت و دفتر املاک را دارند اجازه داده است که نسبت به اشتباهات قلمی در ثبت املاک و اشتباهات در جریان ثبت در موارد دیگر که ذیلاً شرح داده خواهد شد شخصاً رسیدگی و اعلام رای نمایند. در این راستا بند ۳۸۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی با عنوان تفویض اختیار هیات نظارت به روسای واحدهای ثبتی مقرر می دارد که «چون منظور از تصویب مواد اصلاحی قانون ثبت و آیین نامه ها انجام مراجعات و مشکلات ارباب رجوع می باشد و از طرفی در امور جاری هیات نظارت ملاحظه می شود و نسبت به بعضی موارد که اتخاذ تصمیم از ناحیه آقایان روسای واحدهای ثبتی (با اجازه این هیات) در ظرف مدتی اندک امکان دارد و با رد و بدل شدن گزارشها و احیاناً مکاتبات متعددی که برای روشن شدن مطلب به عمل می آید مدتها وقت مامورین محلی و هیات نظارت اشغال و طبعاً اتخاذ تصمیم مدتی به تاخیر می افتد علی هذا هیات نظارت ثبت منطقه مرکزی با اختیار حاصله از ماده ۱۰ آیین نامه ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در جلسه مورخه ۲۸/۳/۱۳۵۳ ضمن تعیین موارد جدیدی علاوه بر موضوعات مذکور در دستور شماره ۳۷۰۰ مورخه ۲۴/۸/۱۳۵۲ کلیه مواردی که اتخاذ تصمیم درباره آنها طبق نظریه کلی این هیات به عهده آقایان روسای واحدهای ثبتی گذارده می شود به شرح ذیل تایید و تصویب می نماید.

. آل عمران/۶۸: « در حقیقت، نزدیکترین مردم به ابراهیم، همان کسانى هستند که او را پیروى کرده‏اند، و [نیز] این پیامبر و کسانى که [به آیین او] ایمان آورده‏اند و خدا سرور مؤمنان است» ↑
. اعراف/۱۵۷: « همانان که از این فرستاده، پیامبر درس نخوانده- که [نام‏] او را نزد خود، در تورات و انجیل نوشته مى‏یابند- پیروى مى‏کنند» ↑
. اعراف/۱۵۸: « پس به خدا و فرستاده او- که پیامبر درس‏نخوانده‏اى است که به خدا و کلمات او ایمان دارد- بگروید و او را پیروى کنید، امید که هدایت شوید.» ↑
. انفال/۶۴: « اى پیامبر، خدا و کسانى از مؤمنان که پیرو تواند تو را بس است» ↑
. انفال/۶۵: « اى پیامبر، مؤمنان را به جهاد برانگیز» ↑
. انفال/۷۰: « اى پیامبر، به کسانى که در دست شما اسیرند بگو: «اگر خدا در دل­هاى شما خیرى سراغ داشته باشد، بهتر از آن­چه از شما گرفته شده به شما عطا مى‏کند.» ↑
. توبه/۶۱: «و از ایشان کسانى هستند که پیامبر را آزار مى‏دهند و مى‏گویند: «او زودباور است.» بگو: «گوش خوبى براى شماست، به خدا ایمان دارد» ↑
. توبه/۷۳: « اى پیامبر، با کافران و منافقان جهاد کن و بر آنان سخت بگیر، و جایگاهشان دوزخ است، و چه بد سرانجامى است.» ↑
. اعراف/۶۸: «پیام­هاى پروردگارم را به شما مى‏رسانم و براى شما خیرخواهى امینم» ↑
. حج/۷۵: « گفتند: «آیا از کار خدا تعجّب مى‏کنى؟ رحمت خدا و برکات او بر شما خاندان [رسالت‏] باد. بى‏گمان، او ستوده‏اى بزرگوار است.» ↑
. بقره/۱۵۷: « بر ایشان درودها و رحمتى از پروردگارشان [باد] و راه‏یافتگان [هم‏] خود ایشانند.» ↑
. هود/۷۳: « گفتند: «آیا از کار خدا تعجّب مى‏کنى؟ رحمت خدا و برکات او بر شما خاندان [رسالت‏] باد. بى‏گمان، او ستوده‏اى بزرگوار است.» ↑
. نمل/۵۹: « بگو: «سپاس براى خداست، و درود بر آن بندگانش که [آنان را] برگزیده است.» آیا خدا بهتر است یا آن­چه [با او] شریک مى‏گردانند؟» ↑
. نهج البلاغه، پیشین، خ ۱۱۳ : « ای بندگان خدا! شما را به تقوای الهی سفارش می­کنم.» ↑
. انصاری قراچه داغی تبریزی، محمدعلی، پیشین، ص۴۹۷ ↑
. فراهیدی، خلیل بن احمد، پیشین، ج‏۷، ص ۱۳۵ ↑
. ابن منظور، محمدبن مکرم، پیشین، ج‏۱، ص ۷۵۹ ↑
. انعام/۹۲: «و براى این­که [مردمِ‏] أم القرى [مکّه‏] و کسانى را که پیرامون آنند هشدار دهى» ↑
. مصباح یزدی، محمد تقی، پیشین، ص۹۴ ↑
. حسینی زنجانی، سید عزالدین، پیشین، ص۳۱۵ ↑
. صفار، محمد بن حسن، بصائر الدرجات فی فضائل آل محمّد، دوم ، مکتبه آیه الله المرعشی النجفی، قم، ۱۴۰۴ ق، ج‏۱، ص۴۱۳ ؛ نیز ر.ک: تفسیر القمی، ج‏۲، ص۴۴۷ ؛ تفسیر العیاشی، ج‏۱، ص۵ ؛ ابن بابویه، محمد بن على، الخصال، ج‏۱، ص۶۵ ؛ ابن بابویه، محمد بن على، عیون أخبار الرضا ، ج‏۲، ص ۶۲ ؛ ابن بابویه، محمد بن على، کمال الدین و تمام النعمه، ج‏۱، ص۶۴ ؛ ابن بابویه، محمد بن على، معانی الأخبار، ص۹۰ ؛ مفید، محمد بن محمد، مفید، محمد بن محمد، الإرشاد فی معرفه حجج الله على العباد، اول، قم، ۱۴۱۳ ق ، ج‏۱، ص۲۳۳ ؛ مفید، محمد بن محمد، الأمالی، ص۱۳۵ ؛ طوسى، محمد بن الحسن،‏ الأمالی، اول، ‏دار الثقافه، قم، ‏۱۴۱۴ق، ص ۱۶۲ ( قابل ذکر است که در کتاب الخصال شیخ صدوق حدیث ثقلین با اندکی تفاوت بدین شکل آمده است: إِنِّی‏ تَارِکٌ‏ فِیکُمْ‏ أَمْرَیْنِ أَحَدُهُمَا أَطْوَلُ مِنَ الْآخَرِ کِتَابُ اللَّهِ حَبْلٌ مَمْدُودٌ مِنَ السَّمَاءِ إِلَى الْأَرْضِ وَ عِتْرَتِی أَلَا وَ إِنَّهُمَا لَنْ یَفْتَرِقَا حَتَّى یَرِدَا عَلَیَّ الْحَوْضَ فَقُلْتُ لِأَبِی سَعِیدٍ مَنْ عِتْرَتُهُ قَالَ أَهْلُ بَیْتِه‏ الخصال، ج‏۱، ص۶۶) ↑
. انصاری قراچه داغی تبریزی، محمدعلی، پیشین، ص ۵۰۷ ↑
. شوری/۲۳ ↑
. تهرانی، مجتبی، پیشین، ص۶۹ ؛ همچنین حسینی زنجانی، سید عزالدین، پیشین، ص۳۱۵ ؛ منتظری، پیشین، ص۱۰۲ ↑
. مصباح یزدی، محمدتقی، پیشین، ص۹۶ ↑
. طاهایی(خاموشی)، فاطمه، پیشین، ص۹۳ ↑
. حسینی زنجانی، سید عزالدین، پیشین، ص۳۲۴ ↑
. تهرانی، مجتبی، پیشین، ص۷۱ ↑
. طباطبایى ، سید محمد حسین، پیشین، ج‏۳، ص ۱۰۶ ↑
. جوادی آملی، عبدالله، تفسیر تسنیم، ج۱۳، ص ۳۴۳ ؛ جوادی آملی، عبدالله، معاد در قرآن، محقق: علی زمانی قمشه­ای، چهارم، اسراء، قم، ۱۳۸۷ش، ج ۵، ص ۳۳۷ ↑
. تهرانی، مجتبی، پیشین، ص۷۲ ↑
. طاهایی(خاموشی)، فاطمه، پیشین، ص۹۴ ↑
. حشر/۷ : « و آن­چه را فرستاده [او] به شما داد، آن را بگیرید و از آن­چه شما را باز داشت، بازایستید.» ↑
. حسینی زنجانی، سید عزالدین، پیشین، ص۳۳۳ ↑
. مصباح یزدی، محمدتقی، پیشین، ص۹۶ ↑
. مؤمنون/۶۲: « و نزد ما کتابى است که به حق سخن مى‏گوید و آنان مورد ستم قرار نخواهند گرفت» ↑
. جاثیه/۲۹: « این است کتابِ ما که علیه شما به حق سخن مى‏گوید. ما از آن­چه مى‏کردید، نسخه برمى‏داشتیم.» ↑
. مائده/۱۵: « قطعاً براى شما از جانب خدا روشنایى و کتابى روشنگر آمده است.» ↑
. طباطبایی، سید محمدحسین، پیشین، ج‏۵، ص ۲۴۴ ↑
. اعراف/۱۵۷ : «نورى را که با او نازل شده است پیروى کردند» ↑
. تغابن/۸ :« پس به خدا و پیامبر او و آن نورى که ما فروفرستادیم ایمان آورید» ↑
. نساء/ ۱۷۴: «و ما به سوى شما نورى تابناک فرو فرستاده‏ایم» ↑
. انعام/۵۷: « بگو: «من از جانب پروردگارم دلیل آشکارى [همراه‏] دارم، و [لى‏] شما آن را دروغ پنداشتید، [و] آن­چه را به شتاب خواستار آنید در اختیار من نیست. فرمان جز به دست خدا نیست، که حق را بیان مى‏کند، و او بهترین داوران است.» ↑
. طبرسى، فضل بن حسن، مجمع البیان فی تفسیرالقرآن، ج‏۴، ص ۴۷۹ ↑
. طباطبایى، سید محمد حسین، پیشین، ج‏۷، ص ۱۱۴ ↑
. انعام/۱۵۷: « یا نگویید: «اگر کتاب بر ما نازل مى‏شد، قطعاً از آنان هدایت یافته‏تر بودیم.» اینک حجّتى از جانب پروردگارتان براى شما آمده و رهنمود و رحمتى است.» ↑
. حج/ ۱۶: « و بدین گونه [قرآن‏] را [به صورت‏] آیاتى روشنگر نازل کردیم، و خداست که هر که را بخواهد راه مى‏نماید.» ↑
. نور/ ۴۶: « قطعاً آیاتى روشنگر فرود آورده‏ایم، و خدا هر که را بخواهد به راه راست هدایت مى‏کند.» ↑
. جاثیه/۲۰: « این[کتاب‏] براى مردم، بینش‏بخش و براى قومى که یقین دارند، رهنمود و رحمتى است.» ↑
. اسراء/۹: « قطعاً این قرآن به [آیینى‏] که خود پایدارتر است راه مى‏نماید، و به آن مؤمنانى که کارهاى شایسته مى‏کنند، مژده مى‏دهد که پاداشى بزرگ برایشان خواهد بود.» ↑

(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

. مائده/ ۱۱۹:« خدا از آنان خشنود است و آنان [نیز] از او خشنودند. این است رستگارى بزرگ.» ↑