اگر صاحب دفتری، از اسناد ثبت شده رونوشتی بدهد و در رونوشت ارائه شده، مرتکب اظهارات خلاف واقع شود، طبق این ماده سردفتر را می توان به دلیل صدور تصدیق خلاف واقع تحت عنوان (در حکم) جاعل در اسناد رسمی مورد تعقیب قضائی قرار داده و مجازات نمود؟
در پاسخ باید گفت که اولاً ) دفترخانه مرجع صدور گواهی نسیت تا بگوییم که عمل وی تصدیق خلاف واقع بوده است.
ثانیاًً ) ارائه رونوشت توسط سردفتر به منزله صدور گواهی نیست، بلکه تکثیر سند اصلی می‌باشد.
و این را می توان از ماده ۷۴ قانون ثبت استنباط نمود. ماده ۷۴ می‌گوید :
«سوادی که مطابقت آن با ثبت دفتر تصدیق شده است به منزله اصل سند خواهد بود مگر در صورت اثبات عدم مطابقت سواد با ثبت دفتر چنانچه سردفتر در رونوشت ارائه شده، خلاف واقع سند اولیه چیزی بنویسد، جعل واقعی خواهد بود و به مجازات جعل محکوم خواهد شد و عمل وی منطبق با ماده ۱۰۳ نخواهد بود. »
دوم) قانون‌گذار به دلیل اهمیت و ارزش اسناد رسمی که باید حس اعتماد عمومی نسبت به آن ها احساس شود و لطمه به اعتماد عمومی و حاکمیت دولت وارد نشود – صدور گواهی و تصدیقات خلاف واقع – را نیز در حکم جعل می‌داند زیرا صدور چنین گواهی هائی به اسناد رسمی لطمه زده و موقعیت چنین اسنادی را متزلزل می کند.
۳۱-۲ عنصر مادی
۱) عمل مرتکب: مرتکب باید از کارکنان و کارمندان ثبت ، خواه رسمی یا پیمانی یا قرار دادی باشد. عمل مرتکب نیز باید در اجرای وظیفه وی باشد، این ارتکاب خواه در ساعاتی که کارمند موظف، مشغول انجام وظیفه اداری خود بوده یا در غیر ساعات اداری موظف ولی به سبب انجام وظیفه ای که به عهده داشته ارتکاب یابد کافی و شرط تحقق آن خواهد بود.
به عنوان مثال دفاتر اسناد رسمی به هنگام تنظیم سند در املاک جاری[۴۰] مکلفند که وضعیت ملک را از اداره ثبت اسناد استعلام نمایند، پس از استعلام دفترخانه اسناد رسمی، نماینده ثبت مکلف است وضعیت ملک را به دفتر خانه مربوط اعلام نماید. (این کار جزء وظایف رسمی نماینده ثبت می‌باشد) چنانچه نماینده ثبت در پاسخ خود مالکیت شخصی را زیاد از مقدار مالکیتش اعلام نماید، یا اینکه شخص مورد استعلام مالکیت نداشته ولی نماینده ثبت اعلام نماید که دارای مالکیت است و برپایه این پاسخ استعلام، سند رسمی تنظیم شود. نماینده ثبت مشمول حکم ماده ۱۰۳ قانون ثبت یعنی در حکم جاعل در اسناد رسمی خواهد بود چرا که عمل وی به نظر نگارنده از مصادیق تصدیق خلاف واقع است مشروط بر اینکه در کار خود عمد داشته باشد و عمد او نیز محرز گردد.
۲) موضوع جرم: موضوع جرم عبارت است از تصدیقاتی که توسط کارمندان و مستخدمین ثبت اسناد و املاک برخلاف واقع و حقیقت داده می شود. غالباً این تصدیقات به صورت گواهی مالکیت می‌باشد. در عمل بسیار مشاهده شده است ؛ که شخصی فوت می کند، احدی از وراث وی برای پرداخت مالیات بر ارث و اثبات مالکیت خود از ادارات ثبت اسناد اقدام به اخذ گواهی مالکیت می نمایند، یا وقتی ملک شخصی در طرح شهرداری قرار می‌گیرد با اخذ گواهی مالکیت از اداره مذکور، در صدد اخذ خسارت از شهرداری بر می‌آید، حال چنانچه اشخاص فوق با تصدیقات خلاف واقع مستخدمین و کارکنان ثبت اقدام به چنین کاری کنند (اخذ خسارت از شهرداری و دریافت فرم مالیات بر ارث و پس از آن اخذ سند مالکیت ) و مرتکب (مستخدم ثبت اسناد) عامداً چنین گواهی صادر نماید به نظر می‌رسد مشمول حکم ماده مذکور یعنی در حکم جاعل در اسناد رسمی خواهد بود.
برابر تبصره یک الحاقی ماده ۲۶/۱۲/۷۴ ماده ۲۷، آئین نامه اجرائی قانون اصلاح مواد یک، دو ،سه قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب ۱۳۷۱: دبیر هیات حل اختلاف مکلف است وضعیت ثبتی ملک را قبل از فرا رسیدن نوبت پرونده استعلام نماید. واحد ثبتی مربوط هم مکلف است پاسخ استعلام را حداکثر ظرف ۱۵ روز تهیه و تحویل دبیر هیات داده رسید دریافت دارد و هر گونه تغییرات در وضعیت ثبتی را که ممکن التأثیر در رأی هیات باشد پیرو پاسخ استعلام مذکور به هیات حل اختلاف اعلام نماید.
حال در اجرای تبصره مذکور دبیر هیات حل اختلاف استعلام را به عمل آورد و در مدت مذکور احدی از کارکنان ثبت بنا به دستور رئیس ثبت پاسخ لازم را تهیه نموده و به هیات ارسال دارد اما در گواهی خود، برخلاف واقع کسی را که مالکیت در پلاک مورد استعلام نداشته دارای مالکیت اعلام کند آیا مورد از مصادیق، تصدیقات برخلاف واقع است؟
چنانچه برپایه گواهی خلاف واقع این کارمند ، پرونده پس از طی مراحل خود در هیات حل اختلاف ، منجر به صدرو سند مالکیت شود ؛ صادرکننده گواهی خلاف واقع قابل مجازات بر طبق ماده ۱۰۳ خواهد بود؟
در عمل متأسفانه ما شاهد چنین گواهی های خلاف واقع هستیم که اکثراً توسط کارمندان و کارکنان مسئولیت ناپذیر ثبت صادر می شود که در جای خود نسبت به مسئولیت کیفری آن سخن خواهیم گفت.
به نظر نگارنده چنانچه مستخدم ثبت در تحریر این قبیل گواهی ها عمد داشته باشد مشمول حکم ماده مذکور خواهد بود. اگرچه در عمل برخورد با این کارکنان و مستخدمان بسیار ضعیف است و گوئی که هیچ اهرمی برآنها نظارت ندارد.
به طور کلی می توان گفت هر گونه گواهی یا تصدیق برخلاف واقعیت و حقیقت که از سوی مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک عامداً صادر شود مشمول حکم خواهد بود چه این نوع گواهی را برای اشخاص حقیقی صادر نمایند یا برای اشخاص حقوقی و دوائر دولتی و یا حتی هیات حل اختلاف ثبت اسناد صادر نمایند.
۳) رکن نتیجه : همان طور که در بررسی جرائم ماده ۱۰۰ قانون ثبت گفتیم حداقل ضرر بالقوه برای تحقق جرم فعل ضروری است که باید بین آن و عمل مادی در جرم جعل رابطه سببیت وجود داشته باشد و لزومی ندارد که ضرر بالفعل یا متحقق باشد.
در ماده ۱۰۳ قانون ثبت که قانون‌گذار آن را از مصادیق در حکم جعل اسناد رسمی قرار داده است باید شرایط تحقق جعل را درنظر بگیریم و ضرر بالقوه را برای تحقق آن کافی بدانیم و تحقق ضرر به صورت بالفعل لازم نیست، زیرا به محض صدور گواهی خلاف واقع از سوی مرتکب، جرم تحقق یافته است، چه از صدور این گواهی ضرری به صورت بالفعل به دیگری وارد شود یا نه.
همین قدر که ضرر بالقوه در صدور چنین گواهی باشد، جرم را باید تحقق یافته بدانیم پس زمان تحقق جرم وقتی است که گواهی خلاف واقع نوشته شده به امضاء مأمور مستخدم ثبت رسیده باشد (اصطلاحاً صادر شده باشد).
نیز گفتیم که در جرم جعل ضرر لزوماًً ضرر مادی نیست، بلکه ضرر معنوی یا اجتماعی نیز کفایت می‌کند و لزومی ندارد که ضرر به شخص ثالث وارد شود بلکه ممکن است ضرر به دولت یا نظامات دولتی وارد شود.
در ماده مورد بحث (ماده ۱۰۳ قانون ثبت) و ماده ۱۰۰ قانون ثبت همان طور که قبلاً نیز گفتیم ؛ ضرر اجتماعی بر ضرر مادی غالب است (نظر نگارنده) زیرا این قبیل جرائم (جعل اسناد رسمی) باعث سلب اعتماد مردم به اسناد رسمی خواهد شد.
۳۲-۲ عنصر معنوی یا اخلاقی
هر یک از مستخدمین و اجزای ثبت اسناد عامداً تصدیقاتی بدهد که خلاف واقع باشد در حکم جاعل در اسناد رسمی خواهد بود.
