سرانجام هیئت عمومی دیوان عالی کشور در رأی اصراری مورخ ۲۳/۱/۱۳۷۹ و آنچه را بین مؤجر و زارع مرسوم بود به توصیف تازه ای از این حق اقدام و بر اساس تبصره ۲ ماده۵،لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۸/۱۱/۱۳۵۸ و ماده۳۱، آیین نامه قانون ثبت و انصاف توصیف نمود .عنصر اساسی حق زارعانه که در واقع نوعی حق تقدم است، کار و فعالیت انسان در ملک زراعی است،به نظر می‌رسد حق زارعانه نوعی حق مالی است که در تقسیم بندی اموال در رسته حقوق همانند حق کسب و پیشه و تجارت حق تحجیر و غیره قرار می‌گیرد. این حق بر مبانی مختلف از جمله قانون و رویه قضایی استوار است. از مطالعات انجام شده معلوم گردید، اگر چه در نگاه اول عرف مبنای حق موصوف است لیکن نقش عرف تنها در تشخیص موضوع و تعیین مصادیق کاربرد دارد و از آن نمی توان به عنوان مبنا و منبع حقوق نام برد. حق زارعانه در قوانین متعددی مورد اشاره و پذیرش واقع شده و رویه قضایی کشور نیز نظر به پذیرش آن داشته و در آرای بسیاری که از دادگاه ها صادر شده حکم به پرداخت حق زارعانه به نفع زارع داده‌اند.[۸۶]
در حقوق ایران عقدی بنام مزارعه وجود دارد .این در ماده ۵۱۸ قانون مدنی ایران تعریف شده‌است .در این عقد چون زارع ریشه کشت خود را با اذن و اجازه مالک در زمین ایجاد نموده‌است و از طرفی مطابق قاعده فقهی(حقوقی الزع للزارع و لو کان غاصب)، ریشه موجود در زمین متعلق به زارع است حتی بعداز اتمام عقد مزارعه، ریشه حقی را برای زارع درزمین مالک ایجاد می‌کند که اصطلاحاً بدان حق ریشه می‌گویند. [۸۷]
حق زارعانه با وجود اینکه، یک حقوق تأسیسی عرفی است ،اما متروک از نظرات فقهی و حقوقی نمانده و با استفتائاتی که از حضرات آیات عظام به عمل آورده شده ،معظم لهم ، بعضاً به لحاظ بومی بودن و شناخت بیشتر از حق مذبور ، با قبول صریح حق زارعانه ، نظراتشان را ابراز نموده اند که به شرح الذکر به بیان و تحلیل و تفسیر نظرات مذبور می پردازیم .
ابتدا سوالی را که در استفتاء از تمام حضرات آیات عظام و اساتید حقوق ذیل الذکر بجز آیت الله مکارم شیرازی و مرحوم آیت الله احمدی میانجی (که ایشان در نامه ای که خطاب به رئیس سابق دادگستری شهرستان میانه نوشته اند ابراز نظر فرموده اند.) به طور یکسان به کار برده اند، جهت پرهیز از تکرار آن و ایضاً عدم اطاله کلام ، عیناً درج می نمایم و آن عبارت است از اینکه : « آیا حق زارعانه یا اولویت رعیتی که اقتباسی است کاملاً عرفی که مورد شناسائی قانون گذار نیز قرار گرفته و بر مبنای آن صاحبان چنین حقوقی در قبال واگذاری آن ، مبالغی از مالک زمین (نوعاً به هنگام انتقال ملک) اعم از آنکه قراردادی وجود داشته باشد یا نه ، می گیرند؛ شرعاً و قانوناً قابل مطالبه است یا نه ؟ »
۱- آیت الله روحانی : « ظاهر سوال این است که این حق مانند حق سرقفلی است. چنانچه امر عرفی عام و قانونی باشد. پس زارع که زمین را از مالک اجاره می کند یا با معامله دیگری، زمین را به زارع می‌دهد یک شرط صریح یا ضمنی در عقد است که مالک اگر بخواهد ملک را انتقال بدهد باید حق زارع را بدهد در این صورت باید مالک زارع را بدهد. خصوص در صورت شرط صریح . » [۸۸]
همان طور که از منطوق فتوی مستفاد می‌گردد آیت الله روحانی تمسکا به ارتکاز عرفی و قانونی ، ضمن تشبیه حق زارعانه به حق سر قفلی ، علت موجده حق زارعانه را یک شرط صریح یا ضمنی ، خصوصاًً شرط صریح در قالب عقد اجاره یا عقود دیگر می دانند. بدین توضیح که ، حین انعقاد عقد اجاره یا عقود دیگر مانند مزارعه و غیره ، اگر اعم از صریح و ضمنی ، شرط شود که هر گاه مالک بخواهد ملک را انتقال بدهد حق زارع را بدهد که نظر به لزوم عقود مذکور ، بایستی حق زارع را بدهد. کما اینکه در سرقفلی نیز این نوع از شروط مجعوله ، متداول و مرسوم است پس در حقیقت ایشان حق زارعانه را در قالب شرط مضبوط در عقود لازمه از جمله عقود اجاره و مزارعه می دانند ولو اینکه، شرط مذکور ، شرط ضمنی و غیر صریح باشد که این چنین شرطی نیز با ملاحظه ارتکاز عرفی حق زارعانه ، محرز و مسلم است. مالاً اینکه، مشارالیه حق زارعانه را در قالب شروط صحیح گنجانیده شده در عقود لازمه قبول می نمایند و آن را به حق سرقفلی تشبیه نموده اند .
۲- آیت الله بهجت : « خیر مادامی که به عنوان شرطی در ضمن عقد نباشد . »
معظم له نیز همانند آیت الله روحانی ، حق زارعانه را در قالب شرط مضبوط و مشروط در عقد که با عنایت به اطلاق آن ، منظور عقد صحیح و لازم مانند عقد اجاره و عقد مزارعه است قبول می نمایند و با عنایت به قید مطلق شرط ، به نظر می‌رسد که ایشان نیز اعم از شرط صریح و ضمنی را منظور نظر دارند. آنچه که ذکر آن در اینجا حائز اهمیت است این است که با وجود تحقق حق زارعانه با مساعی وافر زارع مستأجر که میزان آن در مدت زمان نسبتاً طولانی، افزایش می‌یابد معظم له و بعض از آیات عظام دیگر به این مطلب مهم اشاره ننموده و در عوض شرط مذکوره در عقود صحیح و لازمه ، دال بر تحقق و پرداخت حق زارعانه به زارع مستأجر را معتبر دانسته اند و از آنجا که چنین شرطی ولو به صورت ضمنی که اغلب نیز این چنین است در عرف حاکم بر زمین های استیجاری ، یعنی در عقود اجاره و مزارعه موجود است پس حق زارعانه نیز به تبع شرط مذکور و با مساعی وافر زارع مستأجر یا عامل ، محقق گردیده و لازم الاجرا می‌باشد . [۸۹]
۳- آیت الله سیستاتی : « آنچه حق زارعانه نامیده شده شرعیت ندارد مگر شرط در ضمن قرارداد اجاره یا مزارعه با مالک بشود که وفاء به آن واجب خواهد شد. »
معظم له نیز ابتدا به ساکن ، حق زارعانه را قبول نمی کنند. اما به صورت شرط ضمن عقود اجاره و مزارعه قبول نموده و وفاء به آن راواجب می شمارند ،یعنی هرگاه حق زارعانه به صورت شرط ضمن عقد در عقود لازمه اجاره و مزارعه درج گردد وفاء به آن واجب خواهد بود و در نظر مشارالیه نیز، چون لفظ شرط به صورت مطلق آمده و با توجه به عدم تخصیص آن ، ظهور در شرط ضمنی نیز خواهد داشت و از آنجا که عرف حاکم بر حق زارعانه ، چنین ظهوری را بالصراحه ولو اینکه در عقود مذبور نیز درج نگردد می پذیرد، کما اینکه ماده ۲۲۵ ق.م نیز موید این امر بوده و می‌باشد و خصوصاًً با مد نظر قرار دادن انعقاد عقود شفاهی فیما بین مالک و زارع که نوعاً نیز، خصوصاًً در ایام ماضیه چنین بوده است مستفاد می‌گردد که معظم له نیز حق زارعانه را قبول نموده و وفاء به آن را واجب می شمارند . [۹۰]
۴- آیت الله صافی گلپایگانی : « به نظر حقیر ، چنین حقی بدون اینکه ، تحت شرط صحیح لازم الوفاء شرعی قبلاً مقرر شده باشد فی نفسه شرعاً ثابت نیست . »
معظم له ، حق زارعانه را فی نفسه از نظر شرع قبول نمی نمایند که اتفاقاً این سخن درستی بوده و از میان فقهائی که بنده نظراتشان را در این کار علمی منعکس نموده ام ایشان تنها فقیهی هستند که بالصراحه بر این امر ، یعنی عدم ثبوت فی نفسه حق زارعانه تأکید نموده اند که نظر منصف نیز چنین است. کما اینکه، قبلاً به این نظر اشاره شده است اما بعضی از فقهاء یا درج تحقق حق زارعانه به صورت شرطی در ضمن عقود لازمه صحیحه ، فی نفسه نیز آن را (حق زارعانه را) قبول نموده اند که شاید نظر انان همان طور که قبلاً نیز اشاره شد به مثابه حق اختیاری باشد که در قبال اسقاط آن می‌تواند وجه یا وجوهی مطالبه نمایند .
