۲- تعیین زمان، در قرارداد افراز منافع عامل زمان نقش تعیین کننده دارد. چون شخص در یک زمان خاصی مثلاً یک هفته در سال مالک منافع آن عین مشخص میگردد.در دستورالعمل اتحادیه اروپا مدت مشخص شده نباید کمتر از یک هفته باشد.[۱۴۱]در قانون اسپانیا حداقل زمان استفاده از منافع را هفت روز درنظر گرفته است.لذا در وضع قانون پیشنهادی جهت افراز منافع مدت زمان حتماً باید قید گردد.
۳- مدت داشتن قرارداد،
از حقوق تمام کشورهایی که این قرارداد مالکیت زمانبندی شده راوضع نموده اند، مدت قرارداد نیز به عنوان یک عنصر اصلی قید شده است.در دستورالعمل اتحادیه اروپا- حداقل قرارداد برای مدت، سه سال می‌باشد.اسپانیا یک مدت حداکثر ۵۰ ساله تعیین نموده است.البته درفقه در مورد مهایات چنین قیدی را به عنوان شرط لزوم ذکر ننمودهاند.
۴- طرف قرارداد افراز منافع می تواند شخص حقیقی و یا حقوقی باشد.
در قانون انگلیس بیان داشته است که در جائیکه فروشنده صرفاً تاجر و خریدار شخص حقیقی خصوصی است اعمال میگردد.[۱۴۲]اما در کشور اسپانیا شخص حقوقی نیز میتواند طرف قرارداد باشد.
۵- کتبی بودن
ماده ۱۹۱ قانون مدنی تحقق هر عقدی به قصد انشاء مقرون به چیزی که دلالت بر قصد نماید- نموده است و کتبی بودن آن را جز شرایط اساسی عقد قرار نداده است، اما پیشنهاد میگردد که در قرارداد افراز منافع قصد به صورت کتبی منعقد و اثبات گردد. در بند ۱ ماده ۴ دستورالعمل اتحادیه اروپا نیز قرارداد مالکیت زمانی باید به صورت کتبی باشد.بعضی از کشورهای عضو اتحادیه اروپا درصورت کتبی نبودن قرارداد، قرارداد را باطل و لغو محسوب نمیکنند.[۱۴۳] اما کشور دانمارک در صورت کتبی نبودن قرارداد آن را قابل اجرا نمیدانند.
گفتار دوم : آثار قرارداد افراز منافع
در مالکیت زمانی حالت اشاعه منتفی است و بیشتر عناصر مالکیت استثناء خورده و فاقد عناصر میگردد مالکیت مشاع، اقتصاد همه عناصر خویش را دارد ولی وجود مانع، سبب عدم اعمال برخی عناصر (آثار) مالکیت می شود.در مالکیت زمانی، افراز به آن مفهوم، معنی ندارد. چون حقوق مترتب بر این مالکیت و آثار ناشی از آن بین مالکین متعدد تسهیم شده است و حقوق هیچیک از این املاک مطلق و مفروز نیست و نمی توانند با آزادی و بدون درنظرگرفتن حقوق و یا سایرین، به تصرفات مالکانه همچون تخریب و تلف بپردازند.در مالکیت زمانی همه آثار مالکیت باقی است، ولی اعمال این آثار توسط هر یک از مالکین منوط به اذن سایر مالکین است.
اکثر محققین- تایم شر را ماهیتی متفاوت از «مهایات» و «افراز زمانی» داشته اند.
به نظر برخی از ایشان، افراز زمانی با مهایات، مفهومی متفاوت دارند. افراز زمانی موجب انحلال اشاعه[۱۴۴] است آنچه در مالکیت زمانی اتفاق می افتد، افراز زمانی است و در هر زمان تنها یک نفر مالک عین می‌باشد و لذا فرض اشاعه منتفی است. به نظر ایشان، افراز نوعی تقسیم است[۱۴۵]. عدهای دیگر، افراز را مفهومی متفاوت از تقسیم است، چون افراز در اموال غیرمنقول مشاع کاربرد دارد و توسط مقام رسمی دولتی صورت می‌گیرد ولی برای محقق «مهایات» تراض و توافق شرکاءکافی است[۱۴۶].
برخی حقوق دانان، مقاله خود را با اسم «مهایات (افراز زمانی)» به رشته تحریر درآوردهاند و این دو واژه را یک مفهوم میدانند[۱۴۷].
خلاصه آنکه به نظر نگارنده و با عنایت به نظرات محققین که اشاراتی به آن ها شد، «مالکیت زمانی؛ «تایمشر» و «افراز زمانی» یا «افراز منافع» و اصطلاحات مشابه، عناوین متعددهای هستند که عمل واحدی را انجام می دهند و این عمل، همانا تسهیم منافع مشترک بین مالکیتی متعدد (اعم از مالکیتی مشترک عین و یا مالکیتی صرف منفعت) بر اساس بازه های زمانی است.
تفکیک مال مشترک به روش غیر از حصربندی زمانی، عنوان تقسیم دارد که رافع شراکت و شیاع است البته مهایات مکانی از جمله موارد تسهیم است.
در افراز منافع، منافع ملک به صورت حق سکنی مفروز در تصرف یکی از شرکای یا شخص ثالث با توافق شرکای یا با اجبار دادگاه، قرار می‌گیرد و لیکن عین مال حالت اشاعی و مالکیت مشاعی آن باقی است.
بند نخست: اثر عقد نسبت به طرفین
عقودی که شرایط اساسی صحت در آن جمع باشد، در رابطه با طرفین عقد در حکم قانون است. یعنی نه تنها دو طرف عقد حق بر هم زدن عقد راندارند (اصاله الزوم )هر طرف ملزم است که مفاد پیمان را اجرا کند وآنچه را که به عهده گرفته است انجام دهد . اثر اول عقد ایجاد التزام است ومتعاملین را به چیزی که خود آن را خلق کرده‌اند متعهد می‌کند واین در هر قراردادی وجود دارد و قراردادافراز منافع نیز از این قاعده مستثنی نمی باشد . بعضی از کشورهای اروپایی که مبدأایجاد نهاد حقوقی مالکیت زمانی می‌باشند ، به طور مشخص اقدام به تعیین وخلق چهار چوب خاص قانونی کرده وبرای تخلف از التزام نسبت به مفاد قراردادضمانت اجراهایی را اعمال می‌کنند .التزام نسبت به مفاد قرار دادامری است عمومی ودو طرف عقد را ملزم به مفاد عقد می‌کند .هر قراردادی که شرایط اساسی صحت در آن جمع باشد بین طرفین قرارداد در حکم قانون است. یعنی هیچیک از دو طرف حق بر هم زدن عقد را ندارد. بر اساس قاعده اصاله اللزوم، هر طرف ملزم است که مفاد پیمان و قرارداد افراز منافع را رعایت نمایند.لوازم عرفی وقانونی عقد؛ دوطرف معامله می‌توانند در حدود قوانین تعهدهای ناشی از آن را تعیین کنند برای بستن عقد قرارداد، تراضی درباره ارکان اصلی عقد کافی است.
در قراردادمالکیت زمانی که یک نهاد حقوقی مشابه با افراز منافع می‌باشد، در اکثر موارد توسط کشورها قوانین جامع و کاملی تدوین شده است وتا حد امکان سعی شده از زوایای مختلف آثار این قراردادبررسی شده وقوانین متناسب با آن وضع شود در بعضی موارد این قوانین جنبه امری داردوطرفین نمی توانند از حدود آن خارج شده وآن را با تراضی تغییر دهند .
برای تعیین التزام ناشی از عقد گذشته از تراضی طرفین ،به دو منبع دیگر باید توجه داشت :
۱-قانون :هدف از وضع پاره ای قوانین تکمیل تراضی طرفین است و درمورد نهاد حقوقی افراز منافع نیز باید ابتدا شروع به قانون گذاری در این زمینه کرد واز قوانین کشورهایی که اقدام به تدوین قانون مالکیت زمانی نموده اند مثل کشور انگلستان ، اسپانیا ،فنلاند، آلمان و کشورهای عضو اتحادیه اروپا استفاده نمود.
۲- عرف : هرگاه دوطرف بر خلاف امور متعارف تراضی نکنند، ظاهر اینست که خواسته اند حکم عرف را گردن ننهند.”متعارف بودن امری درعرف وعادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد بمنزله ذکر عقد است ” بر این اساس در عرف معمول مردم وجود داردکه ورثه در مالکیت مشاعی خود ،منافع قسمتی از ملک را به یکی از ورثه یا به شخص ثالث به صورت اجاره واگذار می‌کنند یا اینکه در قالب یکی از عقود بیع یا صلح بدون اینکه عین را تقسیم نمایند به صورت مفروزی یکی از مالکین مشاعی متصرف می‌شوند واین همان افراز منافع که در این نوشتار از آن بحث شده ویا مهایاتی است که در فقه از آن بحث شده است. لذا می توان از این رویه معمول عرفی قانون افراز منافع وضع وتدوین نمود .
